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nachfolgend finden Sie interessante Artikel das Thema Dachausbau in Wien betreffend

Von der Rumpelkammer zum Rohdiamanten – Dachböden in Wien

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BauTecFokus Kommentar

Sie waren uns bekannt als Stauraum für altes Gerümpel, freiwillig betreten wollte diese Orte kaum jemand. Auch kennen wir sie nach wie vor als Lebensraum von wilden Tieren wie Madern, Fledermäusen und Tauben.

Aufgrund des stetigen Wachstums der Stadt und der daraus resultierenden Notwendigkeit, Wohnraum zu schaffen, hat Wien in den letzten 30 Jahren begonnen, den Ausbau der Dachböden als Form einer maßvollen Nachverdichtung anzukurbeln.

Das Leben am Dach wurde zum Trend, die ehemalige Rumpelkammer zum Sehnsuchtsort und zum Inbegriff von Freiraum. Aber unausgebaute Dachböden werden immer seltener. In den Innenstadtbezirken sind sie bereits jetzt „Rohdiamanten“, die nur an Wert steigen können.

Zum gesamten Kommentar in BauTecFokus, 11.10.2021

Von Gerümpel bis Luxus. Der Dachboden

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Ö1, Moment – Leben heute, 16.5.2021

Im Winter eiskalt, im Sommer heiß, weil ungeheizt und schlecht isoliert. Ein Lebensraum für Marder und Fledermäuse oder der Stauraum für altes Zeugs, das einem erst in die Finger fällt, wenn man eine Verlassenschaft räumt. Der Dachboden ist ein unheimlicher Ort und ein Rückzugsort, Menschen haben sich hier versteckt und Notzeiten überlebt. Bei neugebauten Häusern ist er meistens von Anfang an ein bewohnbarer Raum unter der Dachschräge. In Städten sind Dachböden begehrt und mittlerweile selten, sie werden gerne nachträglich in Wohnraum umgebaut.

Gestaltung: Lukas Tremetsberger

hier nachhören: Ö1 Moment-Leben heute (ab min 34:12)

Dachausbauten: Wohnen mit Weitblick

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Kurier, 2.10.2018, https://kurier.at/wohnen/dachausbauten-wohnen-mit-weitblick/400130924

Die Dächer Wiens sind heiß begehrt. IMMO zeigt Herausforderungen und Vorteile dieser Bau- und Wohnart.

von Julia Beirer

Mitten in der Pilgramgasse im fünften Wiener Bezirk surrt die Eingangstür eines Gründerzeithauses. Darin führt der Weg vorbei an drei Stiegenaufgängen bis zu einer Wendeltreppe. Bereits beim Hinaufgehen heißt es schwindelfrei zu sein, denn der Blick aus dem Fenster zeigt, wie sich der Erdboden mit jedem Schritt weiter entfernt.

© Bild: Andrei Gheorghe

Auch die horizontale Perspektive verändert sich und bietet freie Sicht auf den obersten Balkon am Haus gegenüber. An dieser Stelle macht die Wendeltreppe noch zwei Umdrehungen, bevor sie endet. Oben angelangt, stehen Samina und Andrei Gheorghe in der Tür. Sie weisen den Weg durch einen fensterlosen Vorraum in die Wohnung. Dort strahlt das Licht durch die bodentiefen Fenster in jede Ecke des Raums – vom Dachgiebel bis hinters Bücherregal. Der Blick hinaus zeigt Hausdächer und vor allem sehr viel Himmel.

© Bild: Kurier/Gerhard Deutsch

Seit einem Jahr bewohnen sie mit ihren beiden Kindern eine der drei Wohnungen im „Haus am Dach“. Die anderen beiden Wohnungen sind derzeit befristet vermietet. „Sollten wir irgendwann mehr Platz benötigen, können die Wände durchgebrochen und der Wohnraum auf 300 Quadratmeter vergrößert werden“, sagen sie. Das Architektenehepaar hat versucht den Bau so flexibel wie möglich zu gestalten. Auch die Anschlüsse für eine Klimaanlage sind bereits vorhanden.

Kein Hitzestau unterm Dach

„Diesen Sommer ging es aber noch ohne. Wir hatten es zwar ein paar Grad heißer, haben das aber durch Querlüften ausgehalten“, sagt Andrei Gheorghe. Hitze hin oder her, für das Architektenpaar hatte die Entscheidung am Dach zu leben oberste Priorität. „Wir wollten die Aussicht, das Licht und den Freiraum des Dachs“, so Samina Gheorghe. Dafür investierten die beiden zwei Jahre Planung und sechs Jahre Bauzeit.

© Bild: Obenauf/Hanna Haböck

Dass der Dachausbau eine herausfordernde Aufgabe ist, weiß auch Andreas Kropf vom Immobilienentwickler Obenauf. Das Unternehmen baut jährlich bis zu 15 Dachgeschoße aus. „Die Baustelle befindet sich in zwanzig Metern Höhe und rundherum ist kein Platz, weil Straßenbahnen fahren oder Autos geparkt sind“, sagt er. Auch die Gheorghes hatten diese Probleme. „Wir konnten keinen Kran aufstellen“, erzählen sie. Die Materialien mussten mittels Flaschenzug nach oben gehievt werden. Kleinere Teile wie Betonsäcke haben Bauarbeiter und Bauherren selbst hinaufgeschleppt.

25.000 bis 35.000 freie Dachgeschoße

Um das passende Dach zu finden, haben die Gheorghes, trotz großer Auswahl, lange gesucht. Wiens Gründerzeitdächer bieten Schätzungen zufolge Raum für 25.000 bis 35.000 Wohnungen. Genaue Zahlen gibt es allerdings nicht. „Dachgeschoßausbauten unterliegen in Wien keiner offiziellen Erfassung. Die Stadt schätzt die Zahl anhand von Luftbildern“, so Ernst Gruber vom Büro wohnbund:consult. Er ist Architekt, Stadtplaner und Mitverfasser der Studie „Leistbaren Wohnraum schaffen – Stadt weiter bauen“.

© Bild: Atos/Alfred Arzt

Die Studienergebnisse zeigen: 90 Prozent der Dächer im ersten Bezirk sind ausgebaut, zwischen Ring und Gürtel halten sich ausgebaute und nicht ausgebaute Dächer die Waage und außerhalb des Gürtels liegt großes Ausbaupotenzial auf den Dächern. „In den vergangenen 15 Jahren ist der Dachausbau von Gründerzeithäusern beliebt geworden“, so Gruber. Während man 2004 von etwa 400 jährlich errichteten Dachwohnungen ausging, hat sich diese Zahl 2011 verfünffacht.

Dachausbau von der Stadt gewünscht

Nachverdichtung in der Stadt durch Dachausbauten ist auch vonseiten der Politik gewünscht. „Wien wächst und der Dachausbau ist platzsparend und effizient“, sagt Gerhard Cech, Leiter der Baupolizei Wien. Um den Dachausbau zu erleichtern, soll im November eine Baunovelle beschlossen werden.

Darin enthalten: Eine Auflockerung der Stellplatzpflicht für Autos. Bisher musste pro Wohneinheit ein Parkplatz vorhanden sein. „Künftig können Stellplätze, die durch eine Zusammenlegung von zwei Wohnungen frei geworden sind, an Dachgeschoßwohnungen weitergegeben werden“, so Cech. Außerdem soll das Dach während des Baus bis zu 45 Grad aufgeklappt werden dürfen, was den Bau erleichtern soll.

© Bild: Atos/Alfred Arzt

Die Öffnung des Dachs gilt  als größte Herausforderung im Bauprozess.  „Das war auch für uns eine sehr kritische Phase“, sagt Andrei Gheorghe. Sechs Monate lang war das Dach geöffnet. „Die Tage, an denen es so heftig gestürmt hat, dass wir knöcheltiefes Wasser auf unserer Baustelle stehen hatten, verdränge ich“, erzählt Samina Gheorghe.

Zu diesem Zeitpunkt haben die beiden bereits im Haus gewohnt und konnten rasch reagieren. Es sei notwendig gewesen, dass sie vor Ort waren. „So waren wir auch immer in Kontakt mit den  Nachbarn“, sagt Gheorghe.

Alle Eigentümer müssen zustimmen

Das war besonders wichtig, als die beiden auf Unterschriftensuche gehen  mussten. Denn bevor ein Dachgeschoß in einem Haus mit mehreren Eigentümern ausgebaut werden darf, müssen alle zustimmen. „Verweigert ein einziger Eigentümer die Zusage, darf  nicht ausgebaut werden“, weiß Andreas Kropf. Das sei gerade in Gründerzeitbauten häufig ein großes Problem.

© Bild: Foto Franz Pfluegl/Obenauf/FAKRO

„Die Miteigentümer können von einem Dachausbau aber profitieren, da meist die Gebäudeinfrastruktur erneuert, Aufzüge eingebaut, Fassaden und Allgemeinflächen saniert werden“, erklärt Architektin Astghik Der Sakarian.  Die Baubehörde prüft die Gebäudesubstanz und bestimmt mit der Baugenehmigung auch die zu sanierenden Bereiche.

© Bild: Obenauf/FAKRO

Zusätzliche Sanierungen erhöhen die teureren Ausbaukosten eines Dachgeschoßes. „Ich schätze, ein Dachausbau kostet zwischen dreißig bis fünfzig Prozent mehr, als ein anderer An- oder auch Neubau“, sagt Kropf. Architektin Der Sakarian schätzt die reinen Nettoherstellungskosten eines Dachausbaus auf mindestens 2500 Euro pro Quadratmeter ein, wobei die Grenze nach oben hin offen sei.

„Die Herstellungskosten sind im Moment sehr hoch, daher warten einige Dachbodenbesitzer mit dem Ausbau und hoffen auf sinkende Preise“, weiß Der Sakarian. Die Bauexperten sind sich einig, dass jeder Dachausbau auf seine Wirtschaftlichkeit überprüft werden muss. „Wenn das Volumen eines Rohdachs klein  ist, ist ein Ausbau wirtschaftlich eventuell nicht sinnvoll“, so Kropf.

Mietpreis nicht indexgebunden

Zwischen drei bis sechs Wohnungen sollten sich auf einem Gründerzeitdach jedenfalls ausgehen, schätzt Stadtplaner Ernst Gruber.
Der Mietpreis ist am Dach übrigens nicht indexgebunden.

„Da der  Aufbau ein neuer  Teil des Hauses ist, kann der Mietpreis an den Immobilienmarkt angepasst werden“, sagt er. Dafür bekommen Mieter am Dach oft eine großzügige Terrasse und freie Sicht auf den Himmel über Wien.

Allgemeines zum Dachausbau, Vorteile – Herausforderungen

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Anbei eine kurze Zusammenstellung der Vorteile sowie Herausforderungen beim Dachausbau.

Der Dachausbau bietet eine Reihe von Vorteilen:

Nach wie vor sind viele Rohdachböden in Wien brachliegend.

Abb: brachliegende Rohdachböden in Wien

Wien wächst sehr rasant und dieser Trend wird vorraussichtlich auch die nächsten Jahre noch anhalten, viele neue Wohnungen werden benötigt.

Aufstockungen und der Dachausbau bieten eine Möglichkeit Wohnraum zu schaffen, ohne dafür neue Grundflächen in Anspruch zu nehmen und auch bereits bestehende städtische Infrastruktur nutzen zu können.

  • dies ist eine relativ maßvolle Form der innerstädtischen Nachverdichtung

und steigert gleichzeitig den Wert der Immobilien.

Dachausbauten und Dachaufstockungen können einen Beitrag zur Ausweitung des Wohnungsangebots leisten.

Für die Bewohner der neuen Wohnungen bedeutet dies:

  • hohe Wohnqualität:

Dachgeschoßwohnungen sind trotz des enormen Preisanstieges (aufgrund der Hochkonjunktur) nach wie vor begehrte Wohnungen, da sie meistens über eine Terrasse /Freiflächen verfügen und Weitblicke ermöglichen können.

Abb: Dachlandschaft Wien, Weitblick

Auch die bessere Verfügbarkeit von Tageslicht in den Dachgeschosswohnungen ist ein großes Plus. Nirgendwo sonst im städtischen Bereich kann soviel Licht einfallen wie im Dachgeschoß.

Generell bieten sich gerade für private Interessenten die Möglichkeiten, in einem intensiven Dialog mit ihrer Planerin individuelle maßgeschneiderte Lösungenzu schaffen, die auf die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner zugeschnitten sind.

Dies ermöglicht lichtdurchflutete Wohlfühloasen mitten in der dicht verbauten Stadt zu schaffen. Eine Welt für sich, abseits vom der Schnelligkeit des täglichen Lebens, ein Ort für tägliche Miniurlaube , alleine, mit Freunden, mit der Familie.

Abb. links Atelier Der Sakarian:

Privates Bad in einer DG Wohnung. Durch die Lage im Gebäude ergibt sich eine hohe Raumhöhe, das Bad kann von oben belichtet werden und hängende Gärten können gedeihen. Eine kleine Ruheoase ist geschaffen

  • Barrierefreiheit:

Bei der Schaffung von Dachgeschoßwohnungen ist der Einbau eines barrierefreien Aufzuges gesetzlich vorgeschrieben. Dieser kommt üblicherweise dem gesamten Hause zugute, wenn die bestehenden Geschoße ebenfalls angefahren werden.

  • Verbesserte Energieeffizienz des gesamten Gebäudes.

Durch die Aufstockung und den Dachgeschoßzubau wird das Dach hochwertig gedämmt da es nun notwendig wird in diesem Bereich die anspruchsvollen Energiewerte für einen Neubau einzuhalten, dies kommt dem gesamten Haus zugute sowie den Klimazielen.

Technische Herausforderungen:

  • Es sind komplexe statische Maßnahmen zu tätigen, nicht zuletzt um die Erdbebensicherheit zu garantieren,
  • Die Prüfung des Bestandes ist Grundvoraussetzung, ein Ingenieurbefund über den Zustand des Gebäudes ist vorgeschrieben,
  • zB wir die Einbindetiefe der Fundamente geprüft und Mauerwerksproben entnommen, und daraus kann sich ergeben dass eine sogenannte Ertüchtigung des Bestandes erforderlich wird.
  • Ein ganz heikles Thema stellt z.B jene Situation dar, die sich ergibt wenn die Wohnung unter dem Dachgeschoss bewohnt ist und die Decke beim Verstärken mit Stahlbeton aus diesem Grunde nicht unterstellt werden kann. Hier sind besondere Vorkehrungen zu treffen, um Schäden am Gebäude und die Belästigung der Bewohner zu vermeiden.

Abbildung: Holz / Stahlkonstruktion, Atelier Der Sakarian

Behördliche Herausforderungen:

  • Generell ist der planerische Aufwand sehr hoch, die technisch-planerischen Herausforderungen ebenfalls . Es gilt die Rahmenbedingungen der Wiener Bauordnung einzuhalten (bzw. der Bauordnungen für andere Länder).
  • Weiters ist eine positive Stellungnahme der MA19 nötig (Stadtgestaltung)
  • eine komplexe brandschutztechnische Planung in Abhängigkeit von Gebäudehöhe und Gebäudeklasse sowie die Planung der schon angesprochenen statischen Maßnahmen.
  • Steht das Haus bzw. der Dachstuhl unter Denkmalschutz ist die Planung zusätzlich mit dem Bundesdenkmalamt abzustimmen.

Kostenfaktoren:

Das Bauen auf dem Dach ist wesentlich aufwendiger als auf ebener Erde. Auch ist es in den letzten Jahren ist zu einem enormen Baukostenanstiegaufgrund der Hochkonjunkturin der Baubranche gekommen.

Generell muß die Wirtschaftlichkeit im Einzelfall überprüft werden. Je kleiner der Dachboden desto unwirtschaftlicher ist der Dachausbau, da die Kosten für den Aufzug und eventuelle Ertüchtigungsmaßnahmen des Bestandes unabhängig von der Größe des Dachgeschosses getätigt werden müssen.

Auch eine größere Gebäudehöhe spielt aus brandschutztechnischer Sicht eine wirtschaftliche Rolle.

Ein weiterer Kostenfaktor besteht nach wie vor in der Stellplatzverpflichtung.

Checkliste für die Machbarkeit :

 1.)Die mögliche Bebaubarkeit muß überprüft werden.  Am besten geschieht dies mittels einer Studie , in der die erzielbare    Nutzfläche ermittelt wird.

2.)Feststellen der statisch erforderlichen Maßnahmen

3.)Feststellen der erforderlichen Maßnahmen für die Barrierefreiheit

4.)Kosten, die sich  aus der Stellplatzverpflichtung ergeben

5.) Feststellen der erforderlichen Maßnahmen für die Erweiterung der Haustechnischen Versorgung (zB neue Steigleitungen)

Zusammenfassende Tipps für die Vorgehensweise:

Eine gute Beratung im Vorfeld durch Spezialisten ist beim Dachgeschossausbau ein absolutes Muß, da doch Risikofaktoren bestehen.

Und dies gilt für alle, unabhängig davon, ob jemand Besitzer der gesamten Liegenschaft ist oder als Käufer eines Dachbodens vorhat, sich seine Traumwohnung am Dach eines Gründerzeithauses zu errichten.

Gerade beim Kauf eines Rohdachbodens in einem Objekt, in dem es mehrere Wohnungseigentümer gibt, ist die Klärung der zugrundeliegende Vertragsituation entscheidend. Unklare Vertragsverhältnisse verhindern oft genug den Dachgeschossausbau.

Auch beim Kauf eines fertig ausgebauten Dachgeschoßes ist es sehr ratsam, sich im Vorfeld gewissenhaft zu informieren hinsichtlich Qualität der Bauausführung und baurechliche und ggf eine JurIstin und eine BauexpertIn beizuziehen.

Hat man all diese Faktoren im Vorfeld bedacht, kann man beginnen seine persönliche Wohlfühloase zu genießen mit dem Blick auf eine der schönsten Skylines der Welt.

Über die Verfasserin Architektin BM DI Der Sakarian:
Warum ich mich auf Dachausbauten spezialisiert habe:

Ich bin Architektin und Baumeisterin sowie gerichtlich beeidete Sachverständige mit einer Spezialisierung auf den Dachgeschoßausbau.

Die Dächer Wiens haben mich seit jeher schon angezogen. Ich wollte die Stadt mit ihrer einzigartigen Architektur und Dachlandschaft von oben sehen und dies aus möglichst vielen Blickwinkeln. Ein Lied davon singen können auch alle meine Freunde, die damals nach Wien zu Besuch kamen. Es gab immer Wege auf Dächer mit den tollsten Ausblicken zu gelangen um dann dort zu picknicken mit dem Blick auf eine der schönsten Skylines der Welt.

So war es dann auch naheliegend mich nach dem Studium weiterhin intensiv mit der Materie zu beschäftigen. Dies hat sich in den letzten 20 Jahren meiner beruflichen Tätigkeit intensiviert. Mein Kundenkreis reicht von HausbesitzerInnen, die im Zuge einer Gesamtsanierung ihres Zinshauses an mich herantreten, zu Menschen, die einen einzelnen Rohdachboden kaufen wollen und ihn nach Ihren eigenen Vorstellungen ausbauen wollen bis zu professionellen Bauträgern.

mehr unter www.der-sakarian.com